Adres: Aktarhüssam Mh. 1. Bölüntü Sk.
No: 4 Göktaş İş Mrk. K:4 N:11 Fomara Osmangazi/Bursa
0224 253 94 56 0532 456 25 10

Korona Virüsü Salgını, Kira Sözleşmesi, Mücbir Sebep

9 Ekim 2020
71 Okunma
1 Comments

Çin’de ortaya çıkan ve tüm dünyaya yayılan COVİD-19 pandemisi nedeniyle tüm dünyayı etkilemiş ve maalesef ülkemizde aynı salgın nedeniyle etkilenmiştir. Bu salgının sağlık, sosyal, ekonomik bir çok boyutu bulunmaktadır. Sağlığımızı korumak adına sosyal mesafe kuralı halkımız tarafından benimsenmiş ancak ticari hayatın yani ekonomik olarak salgının sonuçları tüm dünyada henüz kestirilememektedir. Geldiğimiz noktada, şu anda bir çok işletme faaliyetine ara vermiş ise de; halen çalışmakta olan iş yerlerinin varlığı da aşikardır. İş yerlerinde çalışmak zorunda olan ve çalışırken virüse maruz kalan işçiler hakkında emsal teşkil edilebilecek karara buradan ulaşabilirsiniz.Peki Korona Virüsü Salgını  Kira Sözleşmesi için Mücbir Sebep teşkil edecek mi?

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Korona Virüsü Nedeniyle Kira Ödenmezse

Yukarıda açıklandığı üzere bu süreçte işyerleri kapatıldığından çoğu insanımız işsiz kalma riskiyle karşı karşıya kalma ve ekonomik açıdan büyük zorluklara girme ihtimali mevcuttur. Bu nedenle kiranın ödenmemesi durumunda  26 Mart 2020 Tarihli ve 31080 Sayılı Resmi Gazete 1. Mükerrer sayılı gazetede yayınlanan kanuna göre;

GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.

Yani bu tarihler aralığında ödenmeyen kira bedelleri, kiralayan tarafından kira sözleşmesinin feshine konu edilemeyecektir.

Diğer yandan TBK’nun 112. Maddesinde de “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” İbaresi yer almaktadır. Kendisine kira bedelini ödeme borcu düşen kiracı, bu borcu ifa edememesinin kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat ettiği takdirde kiracının borçtan kurtulabileceği sonucu çıkmaktadır.

Korona Virüsü Salgını Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

Öncelikle korona virüsü salgınının niteliği itibariyle hukuki açıdan değerlendirildiğinde kanunlardaki karşılığını bulmak gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanununun  Aşırı ifa güçlüğü başlıklı aşağıdaki maddesinde:

“MADDE 138 – Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kanun metninde belirtilen “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum” ibaresi içinde bulunduğumuz salgın hastalığı belirtmekte olup, bu salgın nedeniyle işsiz kalınması, sağlık sorunları yaşanması vb nedenlerle edimini ifa edemeyen borçlular hakkında yapılmış bir düzenlemedir.

Döviz Cinsinden Yapılan Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

Türk Borçlar Kanununun 138. Maddesinin 2. Fıkrasında bu konuda düzenleme yapılmış olup Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.. “ denilmekte, bu makalede anlatılan tüm hususların döviz cinsinden yapılan kira sözleşmelerine de uygulanacağını belirtmiştir.

Korona Virüsü Salgını Kira Sözleşmesi için Mücbir Sebep Sayılıp Sayılmayacağı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.10.2019 tarihli 2017/3-444 E – 2019/1083 K sayılı ilamında yapılan mücbir sebep değerlendirmesi de aşağıdaki gibidir;

“… Yukarıdaki açıklamadan da anlaşılacağı gibi mücbir sebebin birtakım unsurları vardır. Öncelikle mücbir sebep, zorlayıcı bir olaydır. Bu olay doğal, sosyal veya hukuki bir olay olabileceği gibi insana bağlı beşeri bir olay da olabilir. Bu olay, zarar verenin faaliyet ve işletmesi dışında kalan bir olay olmalıdır. Mücbir sebep nedeniyle zarar veren, bir davranış normunu veya sözleşmeden doğan bir borcu ihlâl etmiş olmalıdır. Yine mücbir sebep, davranış normunun ihlâli ya da borca aykırılığın sebebi olmalı ve kaçınılmaz bir şekilde buna yol açmış olmalıdır. Kaçınılmazlık kavramı, mücbir sebep yönünden karşı konulmazlık ve önlenemezlik kavramını da kapsar. Mücbir sebebin bir diğer unsuru ise öngörülmezliktir…”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/11-90 E. 2018/1259 K sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararında da: “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış veya normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.”

Yukarıdaki içtihatlarda öncelikle mücbir sebebin oluşması için gerekli şartları belirlemiş, hemen altındaki kararda da salgın hastalığın mücbir sebep sayılabileceği konusunda Yargıtay tarafından karar verilmiştir.

Yukarıda incelenen kanun maddeleri ve Yargıtay içtihatları ışığında gelinen nokta itibariyle,

Öncelikle; Bu konu hakkında makalenin yazımı tarihi itibariyle mevcut kanuni düzenlemeler incelenerek yorumda bulunulmuş olup, muhtemelen bu konuyla ilgili ilerleyen tarihlerde yeni kanuni düzenlemeler yapılacaktır.

1-Arzu edilen, kiralayan ve kiracının aralarında yapacakları yeni bir sözleşme ile geçici bir süre dahi olsa kira sözleşmelerini belirleyecekleri yeni tutar üzerinden düzenleyerek, geçtiğimiz şu zor günleri dayanışma ruhu içerisinde atlatmaktır.

2-Salgın nedeniyle işin kaybedilmesi, sağlık sorunları yaşanması nedeniyle işe gidilememesi, olası sokağa çıkma yasağı vb olaylar nedeniyle bu salgının etkileriyle bizatihi muhatap olunması durumlarda, kiracı kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.

3-Salgının etkileri nedeniyle kirasını ödeyemeyen kiracı, mücbir sebep nedeniyle kendisine kusur yüklenemeyeceğini ispat etmesi gerekmektedir.

4-Salgının etkileri nedeniyle kiracı, mücbir sebebe dayanarak  kira sözleşmesi uyarlama davası açabilecektir.

GÜNCELLEME

Bu makalemizde henüz salgının başında belirtmiş olduğumuz hususlar, yakın tarihli Bursa Bölge Adliye Mahkemesi kararına konu olmuş ve makalede belirtildiği şekilde TBK’nun 138. maddesine dayanarak kiranın %50 oranında uyarlanmasına hükmedilmiştir.

İlginizi çekebilir

Bursa Avukatları
Bursa Avukat
1 views
Bursa Avukat
1 views

Bursa Avukatları

Av. Muhammet Gül - 22 Ekim 2020

Avukatlar hayatımızı çeşitli dönemlerinde ihtiyacımız olan mesleklerden birisi olarak karşımıza çıkmaktadır. Bazı hak mahrumiyeti yaşamamızda veya herhangi bir konu ile…

Bursa Avukatlık Bürosu
Bursa Avukat
3 views
Bursa Avukat
3 views

Bursa Avukatlık Bürosu

Av. Muhammet Gül - 20 Ekim 2020

Hayatın akışı içinde karşı karşıya kalınabilen farklı sorunların çözülmesi ve yaşamın bir kısmının kurallar çerçevesinde düzenlenmesi için hukuk alanına ihtiyaç…

Bursa Avukatlık Ofisi
Bursa İcra Hukuku
11 views
Bursa İcra Hukuku
11 views

Bursa Avukatlık Ofisi

Av. Muhammet Gül - 14 Ekim 2020

Türkiye'nin en büyük sanayi kentleri arasında yer alan Bursa'da hukukî ihtilaflarınız için avukat bürosu arayışınız olabilir. Bu noktada Bursa avukat…

One Response

  1. Koronavirüs salgını nedeniyle AVM’de olan işletmemiz için kira indirimine gidildi. Yoksa bu durumda kapalı kalan restoranımız için kira ödemeye devam edecektik. Bilgilendirme için Bursa avukatı Muhammet Bey’e teşekkür ederim.

    Yanıtla

Yorum Yaz

E-posta adresiniz yayınlanmayacaktır.

ArabicChinese (Simplified)EnglishFrenchGermanItalianRussianSpanishTurkish