Miras Mallarında Ortaklığın Giderilmesi ve 12. Yargı Paketi: İlk İhalenin Mirasçılar Arasında Yapılması Düzenlemesi

Türk miras ve eşya hukuku uygulamalarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında, mirasbırakandan geriye kalan malvarlığı unsurlarının (terekenin) mirasçılar arasında nasıl paylaştırılacağı sorunu gelmektedir. Mirasbırakanın vefatı ile birlikte tereke üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden elbirliği mülkiyeti kurulur. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar, terekede yer alan mallar üzerinde doğrudan ve tek başlarına tasarrufta bulunamazlar; tüm kararların oybirliğiyle alınması zorunludur. Ancak mirasçıların sayıca fazla olması, aralarındaki kişisel uyuşmazlıklar, iletişim kopuklukları ve terekedeki malların fiziken bölünmesinin (taksiminin) mümkün olmaması gibi nedenlerle oybirliğiyle paylaşım yapmak çoğu zaman imkansız hale gelmektedir.

Bu gibi durumlarda mirasçılardan her biri, ortaklığın mahkeme eliyle çözülmesi amacıyla ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açma hakkına sahiptir. Mahkeme, öncelikle malın aynen taksim edilip edilemeyeceğini inceler; aynen taksim mümkün değilse malın icra yoluyla (açık artırmayla) satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir. Ancak mevcut yasal düzenlemeler kapsamında yapılan bu satışlar, mirasçıların ciddi hak kayıplarına uğramasına ve aile yadigarı malların değerinin çok altında yabancıların eline geçmesine neden olmaktadır.

TBMM'ye sunulan ve kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen "Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", bu alanda devrim niteliğinde yenilikler getirmektedir. Kanun teklifinin yasalaşmasıyla birlikte, miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi satış süreci tamamen değişecek, mirasçıların mülkiyet hakları güvence altına alınırken uygulamada yaşanan kötü niyetli suistimallerin önüne geçilecektir.

Mevcut Ortaklığın Giderilmesi Satışlarındaki Sorunlar ve Spekülatör Riski

Yürürlükteki İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 114 ve ortaklığın giderilmesi satış usulü uyarınca, mahkemece satışına karar verilen bir taşınmaz doğrudan herkese açık olarak elektronik satış portalı üzerinden ihaleye çıkarılmaktadır. Bu ihalelerde birinci açık artırmada teklif verme bedeli, malın muhammen (takdir edilen) değerinin yüzde ellisi (%50) üzerinden başlamaktadır.

Bu durum uygulamada iki büyük soruna yol açmaktadır:

1. Değer Kaybı ve Yabancılaşma: Mirasçılar arasında uyuşmazlık varken, dışarıdan ihaleye giren üçüncü kişiler veya gayrimenkul spekülatörleri, mirasçıların içinde bulunduğu mali sıkışıklıklardan veya hukuki bilgisizlikten yararlanarak aileye ait değerli mülkleri muhammen bedelin yarı fiyatına (%50'sine) satın alabilmektedir. Bu durum hem mirasçıların maddi zarar görmesine yol açmakta hem de aile mülklerinin rıza dışı elden çıkmasına neden olmaktadır.

2. Mirasçıların Mali Yetersizliği: Mirasçılardan biri mülkün yabancıya gitmesini engellemek istese dahi, nakit gücü yetersiz olduğunda dışarıdaki profesyonel alıcılarla rekabet edememekte ve mülkiyet hakkını koruyamamaktadır.

İşte 12. Yargı Paketi, bu haksız rekabeti ve mülkiyet hakkı ihlallerini önlemek amacıyla icra-satış sistemine "öncelikli mirasçı" kavramını dahil etmektedir.

12. Yargı Paketi ile Getirilen Değişiklik: İlk İhalenin Mirasçılar Arasında Yapılması

Kanun teklifinin 2. maddesi ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 114 üncü maddesinin ikinci fıkrasına şu tarihi cümle eklenmektedir:

"Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."

Bu Yeni Düzenlemenin Şartları ve İşleyişi:

• Sadece Mirasçılara Ait Taşınmazlar: Düzenlemenin uygulanabilmesi için taşınmazın tamamının miras yoluyla edinilmiş olması ve ortaklar (malikler) arasında mirasçılar dışında hiçbir üçüncü kişinin (sonradan pay satın almış yabancı bir ortağın) bulunmaması gerekir.

• İlk İhale Sadece Mirasçılara Açık: Satış kararının ardından düzenlenecek birinci açık artırmaya sadece malik olan mirasçılar katılabilecektir. Dışarıdan üçüncü kişilerin bu ihaleye girmesi, teklif vermesi veya izlemesi engellenecektir. Malın öncelikle aile içinde kalması yasal olarak güvenceye kavuşturulacaktır.

• Teklif Verme Sınırı ve Taban Bedel Hesabı (%100 Şartı): Mirasçılar arasında yapılacak bu birinci ihalede teklif başlangıç bedeli, malın muhammen değerinin %50'si değil, yüzde yüzü (%100'ü) olacaktır. Tasarının İİK m. 114/7-8 bendindeki değişikliğine göre, birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda verilecek en düşük teklifin; malın muhammen kıymetinin yüzde yüzü ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekecektir. Bu kural, diğer mirasçıların mülkiyet hakkını korumakta, malın değerinin altında bir bedelle mirasçılardan birine satılmasını engellemektedir.

• İkinci İhalenin Genel Hükümlere Tabi Olması: Eğer mirasçılar arasında yapılan bu ilk açık artırmada alıcı çıkmazsa (yani hiçbir mirasçı muhammen bedelin %100'ünü teklif etmezse), bu usul bir defaya mahsus olduğundan süreç sonlanacak ve ikinci açık artırma genel hükümlere göre herkese açık olarak yapılacaktır. İkinci artırmada başlangıç bedeli yine genel kural uyarınca muhammen kıymetin %50'si olacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının Hukuki Aşamaları

Ortaklığın giderilmesi uyarınca açılan davalar, basit yargılama usulüne tabi olup davanın açılmasından ihale aşamasına kadar belirli aşamalardan oluşmaktadır:

1. Dava Dilekçesi ve Görevli Mahkeme: Davacı mirasçı, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde davayı açmak zorundadır (HMK m. 4/1-b ve m. 12).

2. Mecburi Dava Arkadaşlığı Şartı: Ortaklığın giderilmesi davasında tüm mirasçıların ve paydaşların davada taraf (davacı ya da davalı) olarak yer alması zorunludur. Eğer mirasçılardan biri vefat etmişse, onun da mirasçılık belgesi (veraset ilamı) çıkarılarak tüm yasal mirasçıları davaya dahil edilir. Taraflardan birinin bile eksik bırakılması durumunda mahkeme karar tesis edemez; dava usulden reddedilir ya da eksiklik tamamlanana kadar durdurulur.

3. Tebligat ve Adres Tespiti: Davanın en çok uzamasına yol açan aşama tebligat aşamasıdır. Adresi bulunamayan veya yurtdışında yaşayan mirasçılara Tebligat Kanunu hükümleri uyarınca usulüne uygun tebligat yapılması, gerektiğinde ilanen tebligat yapılması veya temsilci (kayyım) atanması zorunludur.

4. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi (Kıymet Takdiri): Mahkeme, taşınmaz başında keşif yaparak güncel piyasa değerini belirler. Bilirkişi kurulu (inşaat mühendisi, mülk bilirkişisi vb.) taşınmazın değerini raporlar. Tarafların bu kıymet takdirine yasal süreler içinde itiraz etme hakkı mevcuttur.

5. Satış Kararı ve Satış Memurluğu Aşaması: Mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığına karar verirse, dosya kesinleştikten sonra satış işlemlerinin yürütülmesi amacıyla adliye bünyesindeki Satış Memurluğuna veya İcra Dairesine gönderilir.

Aynen Taksim (Fiili Paylaşım) Koşulları ve Sınırları

Ortaklığın giderilmesi davasında hâkim, paydaşlardan birinin talebi üzerine öncelikle taşınmazın ortaklar arasında aynen taksim edilip edilemeyeceğini (fiilen bölünerek paylaştırılıp paylaştırılamayacağını) araştırmakla yükümlüdür. Doğrudan satış kararı verilmesi hukuken mümkün değildir.

Aynen Taksimin Kabul Edilebilmesi İçin Gerekli Şartlar:

• İmar Mevzuatına Uygunluk: Taşınmazın bölündükten sonra ortaya çıkacak yeni parsellerinin imar kanununa ve yerel belediye imar yönetmeliklerine uygun büyüklükte olması gerekir.

• Değer Kaybı Yaşanmaması: Bölünme işlemi sonrasında taşınmazın toplam değerinde fahiş bir azalma meydana gelmemelidir.

• Tarım Arazilerinde Özel Sınır (5403 Sayılı Kanun): Eğer miras kalan mal bir tarım arazisi ise, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda yer alan asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve "bölünemez parsel büyüklüğü" sınırları dikkate alınır. Bu kanuna göre, belirlenen büyüklüklerin (örneğin kuru tarım arazilerinde 20 dekardan küçük alanların) altındaki araziler fiilen bölünemez; bu durumda mecburen satış kararı verilir.

• İvaz İlavesi (Dengeleme): Payların değerinin birbirine tam eşit olmaması durumunda, eksik değer alan tarafa diğer tarafın para ödemesi (ivaz ilavesi) suretiyle dengeleme yapılabilir.

Paydaşların Teminat Muafiyetinin Kaldırılması ve Kötü Niyetli İhalelerin Önlenmesi

12. Yargı Paketi ile getirilen ve en az mirasçılar arası ihale kadar önemli olan diğer bir değişiklik ise paydaşların teminat muafiyetinin kaldırılmasıdır.

Yürürlükteki mevzuatta, ortaklığın giderilmesi ihalelerine katılan pay sahipleri (mirasçılar/ortaklar), kendi payları oranında teminat yatırmaktan muaf tutulmaktadır. Örneğin, taşınmazda %50 payı olan bir ortak, ihale teminat bedelinden bu oranda muaf olmaktadır.

Uygulamada Yaşanan Suistimal (Teminat Tuzağı):

Ortaklığın giderilmesi davalarında kötü niyetli pay sahipleri, teminat yatırmamanın verdiği imtiyazı kötüye kullanarak ihalede fahiş, piyasa gerçekleriyle uyuşmayan astronomik teklifler sunmaktadır. İhale bu yüksek bedelle kendi üzerlerinde kalmakta, ancak teminat yakma riskleri olmadığı veya çok düşük olduğu için süresi içinde ihale bedelini yatırmayarak sürecin iptaline yol açmaktadırlar. Madde gerekçesinde bu durum açıkça belirtilmiş olup, uzun bir yargılama sonrası satışına karar verilen taşınmazların satışının kötü niyetli olarak engellenmesini önlemek amacıyla paylı veya elbirliği mülkiyetinde pay sahiplerinin de teminat yatırarak açık artırmaya katılması sağlanmıştır.

Yeni Düzenleme: Herkes Teminat Yatıracak:

Kanun teklifi ile İİK m. 114/7-6 bendinde yapılan değişiklikle pay sahibinin payı oranında teminat yatırmaktan muaf olmasına ilişkin hüküm yürürlükten kaldırılmıştır. Artık ortaklığın giderilmesi ihalelerine katılmak isteyen pay sahipleri (Hazine hariç) tıpkı dışarıdan katılan alıcılar gibi teminat yatırmak zorunda kalacaktır. Böylelikle ihale bedelini yatırmayarak süreci kötü niyetle sabote eden paydaşların önü kesilmiş olacaktır. Hazinenin ise tüm açık artırmalarda teminattan muaf olduğu açıkça hüküm altına alınmıştır.

İhale Bedelinin Dağıtılması, Vergi, KDV ve Harç Kesintileri

Ortaklığın giderilmesi davası neticesinde icra yoluyla satılan miras malının ihale bedeli doğrudan paydaşlara ödenmez. Satış bedeli öncelikle icra dairesinin veya satış memurluğunun resmi hesabına yatırılır ve yasal kesintiler yapıldıktan sonra kalan net tutar mirasçılara miras payları oranında paylaştırılır.

Yapılan Başlıca Yasal Kesintiler:

1. Katma Değer Vergisi (KDV): İhalede satılan taşınmazın niteliğine (konut, arsa, işyeri) ve metrekaresine göre KDV kanunu uyarınca KDV tahsil edilir. KDV oranları taşınmazın türüne göre değişiklik göstermektedir ve bu tutar alıcı tarafından ödenir.

2. Karar ve İlam Harcı (Satış Harcı): Taşınmazın satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında harç kesilir. Bu harç, mirasçılardan miras payları (hisseleri) oranında tahsil edilir.

3. Satış Masrafları: Gazete ilan ücretleri, bilirkişi keşif yollukları, elektronik portal kullanım bedelleri, posta giderleri ve satış memurluğu harçları ihale bedelinden düşülür.

4. Tescil İşlemleri: İhale alıcısı tapu tescil harcını yatırdıktan sonra taşınmaz adına tescil edilir. Mirasçılar ise kendilerine kalan payı doğrudan banka hesapları üzerinden tahsil ederler.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Masraf ve Vekalet Ücreti Kimin Üzerinde Kalır?

Mirasçılar arasında en yaygın yanılgılardan biri, ortaklığın giderilmesi davasını açan mirasçının (davacının) tüm mahkeme masraflarını ve avukatlık ücretlerini tek başına ödemek zorunda kalacağı düşüncesidir. Hukukumuzda bu davalar çift taraflı (iki taraflı) dava niteliğindedir. Davanın açılmasında davacı ile davalılar arasında hukuki sonuç bakımından hiçbir fark yoktur.

Masrafların ve Avukatlık Ücretlerinin Paylaşım Esasları:

• Payları Oranında Paylaşım: Yargılama giderleri (keşif harçları, bilirkişi ücretleri, tebligat masrafları, gazete ilan bedelleri vb.) davanın sonunda tüm paydaşlara tapudaki payları (hisseleri) veya veraset ilamındaki miras payları oranında yükletilir.

• Davayı Açanın Masrafı Avans Olarak Yatırması: Davayı açan mirasçı, başlangıçta mahkeme masraflarını (gider avansını) peşin olarak yatırmak zorundadır. Ancak dava sonuçlandığında, yatırılan bu tutarın diğer paydaşların payına düşen kısmı davacıya iade edilir veya satış bedelinden mahsup edilerek kendisine ödenir.

• Karşı Vekalet Ücreti: Davayı yürüten avukata mahkemece hükmedilecek yasal maktu vekalet ücreti de tüm paydaşlardan hisseleri oranında tahsil edilir ve davayı kazanan tarafın vekiline ödenir. Yani davacı mirasçının avukatı olsa dahi, bu avukatın mahkemece belirlenen kanuni vekalet ücreti tüm ortaklarca ortaklaşa ödenir.

Dava Yoluna Alternatif Çözüm: Noter Onaylı Miras Taksim Sözleşmesi

Mirasçıların ortaklığı gidermek için mutlaka mahkemeye başvurması ve malın icra yoluyla satılması zorunlu değildir. Mirasçılar, davanın getireceği masraf, zaman kaybı ve aile içi ilişkilerin yıpranması gibi olumsuz sonuçlardan kaçınmak için kendi aralarında anlaşarak da ortaklığı sonlandırabilirler.

Miras Taksim Sözleşmesinin Geçerlilik Koşulları (TMK m. 676):

• Yazılı Şekil Şartı: Türk Medeni Kanunu'nun 676. maddesi uyarınca, mirasçılar arasında yapılacak paylaşma sözleşmesinin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı şekilde yapılması zorunludur. Noter huzurunda yapılması zorunlu olmamakla birlikte, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları ve ispat sorunlarını önlemek adına noter onaylı (düzenleme veya onaylama şeklinde) yapılması tavsiye edilir.

• Oybirliği Şartı: Miras taksim sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tüm mirasçıların (istisnasız tamamının) sözleşmeye katılması ve imza atması zorunludur. Tek bir mirasçının dahi imzalamadığı taksim sözleşmesi hukuken geçersizdir ve tapuda işlem yapılamaz.

• Tapuda Tescil: Sözleşme yapıldıktan sonra tapu müdürlüğüne ibraz edilerek taşınmazların sözleşmede kararlaştırılan mirasçılar adına tescili (rızai taksim tescili) gerçekleştirilir. Bu süreçte hiçbir harç ve KDV ödenmeksizin, sadece maktu tapu harçlarıyla devir işlemleri tamamlanabilir.

İhale Bedelini Yatırmayana Ağır Yasal Yaptırımlar ve %5 İdari Para Cezası

Ortaklığın giderilmesi ihalelerinde en yüksek teklifi verip süresi içinde parayı yatırmayan ve bu suretle süreci sabote eden kişilere yönelik yaptırımlar da ciddi şekilde ağırlaştırılmaktadır. Tasarının İİK m. 114/7-9 bendindeki değişikliğine göre yaptırımlar alıcının sıfatına göre şu şekilde ikili ayrıma tabi tutulmuştur:

1. Alıcının Üçüncü Kişi Olması Durumu: İhale alıcısı dışarıdan üçüncü bir kişi ise ve ihale bedelini süresi içinde yatırmazsa, alınan teminat kendisine iade edilmez. Bu teminattan öncelikle satış masrafları mahsup edilir, kalan miktar ise paydaşlara payları oranında ödenir.

2. Alıcının Paydaş (Mirasçı) Olması Durumu: Süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısı paydaş ise, alınan teminatın tamamı (herhangi bir satış masrafı mahsup edilmeden) doğrudan diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.

3. %5 İdari Para Cezası: Gerek icra dosyalarında gerekse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin satış dosyalarında en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi (%5) oranında satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verilecektir. Verilen bu ceza, 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsil edilerek devlete aktarılacaktır.

Yeni Düzenlemelerin Zaman Bakımından Uygulanması (Geçiş Hükümleri)

Kanun teklifinin Geçici 1. maddesi uyarınca, bu yeni usul kuralları geçmişe etkili olmayacaktır. Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış olan açık artırmalar hakkında eski hükümler uygulanmaya devam edecektir. Yürürlük tarihinden sonra ilanı yapılacak yeni satış dosyalarında ise bu yeni kurallar zorunlu olarak uygulanacaktır.

Sonuç ve Hukuki Danışmanlığın Önemi

12. Yargı Paketi, miras kalan taşınmazların satışı süreçlerinde mirasçıların haklarını en üst düzeyde koruyan, spekülatörlerin haksız kazanç elde etmesini engelleyen ve ihalelerin sabote edilmesini cezai yaptırımlarla önleyen tarihi bir adımdır. Ancak gerek ilk ihalenin sadece mirasçılar arasında yapılması sürecinin takibi, gerek muhammen bedel ve masraf hesaplamaları, gerekse teminat yatırma zorunluluğunun getirdiği yeni mali prosedürler son derece sıkı usul kurallarına tabidir.

Bu süreçlerde hak kaybı yaşamamak, aile mirasının değerinin altında satılmasını önlemek ve yasal hakları eksiksiz kullanabilmek adına ortaklığın giderilmesi ve icra hukuku alanında uzman bir avukat ile çalışılması büyük önem taşımaktadır.

Bursa'da faaliyet gösteren hukuk büromuzda miras hukuku, ortaklığın giderilmesi davaları ve icra-satış süreçlerinde tarafların yasal haklarının korunması amacıyla profesyonel danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunulmaktadır. Süreçlerin yasal sınırları korunarak yürütülmesi amacıyla Bursa'da avukat ve arabulucu desteğine başvurulması hakların tam tesisi için tavsiye edilmektedir.